31.01.2018 11:19
Quelle: schweizerbauer.ch - blu
Ertragswertschätzung
Ertragswert steigt um 10 bis 20%
Der Bundesrat hat die geltende Schätzungsanleitung aus dem Jahr 2004 revidiert und beschlossen, diese zusammen mit den damit verbundenen Änderungen der Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB) sowie der Pachtzinsverordnung (PZV) auf den 1. April 2018 in Kraft zu setzen. Der landwirtschaftliche Ertragswert eines Betriebes wird zwischen 10 und 20 Prozent steigen.

Der landwirtschaftliche Ertragswert spielt im Agrarrecht eine wichtige Rolle. Er bestimmt zum Beispiel den Preis anlässlich der Hofübergabe innerhalb der Familie. Festgelegt wird dieser Ertragswert mittels einer Schätzungsanleitung.

Letzte Anpassung 2004


Der landwirtschaftliche Ertragswert entspricht dem Kapital, das mit dem Ertrag eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstückes bei landesüblicher Bewirtschaftung zu einem durchschnittlichen Zinssatz im Mittel mehrerer Jahre verzinst werden kann. Dieser Wert wurde nun vom Bundesrat revidiert und angepasst. 

Die letzte Anpassung wurde am 1. Februar 2014 vorgenommen. Seither habe der technische Fortschritt die die Produktionstechnik und die Ausstattung der Betriebsgebäude in der Landwirtschaft verändert, schreibt der Bundesrat am Mittwoch in einem Communiqué. Die Betriebe hätten sich zudem immer mehr spezialisiert und auf neue Betriebszweige wie Biomasse gesetzt. 

Starken Einfluss auf Übernahmepreis


Auf die Berechnung einen wesentlichen Einfluss haben die Zinsen. Hier gilt gemäss bäuerlichem Bodenrecht: Je tiefer das langjährige Zinsniveau für Hypotheken ist, je mehr steigen die Ertragswerte. Die Hypothekarzinsen sind auf einen absoluten Tiefststand gesunken. 

Die veränderten Ertragswerte haben starken Einfluss auf den Übernahmepreis, insbesondere bei einer familieninternen Nachfolge. Gemäss Samuel Brunner, Leiter Fachbereich Betriebsentwicklung beim Bundesamt für Landwirtschaft, tragen zudem die hohen Investitionen auf den Betrieben und die Effizienzsteigerung viel zu den steigenden Ertragswerten bei. «Rein rechnerisch wäre der Ertragswert um über 60% gestiegen. Lag dieser 2003 im Durchschnitt noch bei 24'000 Fr./ha (inkl. Gebäude), kämen wir heute auf über 40'000 Fr./ha. Dies wäre aber unverhältnismässig und für einen Nachfolger innerhalb der Familie kaum mehr tragbar gewesen», sagte Brunner Ende August gegenüber «Schweizer Bauer».  

Pachtzinse für Gebäude steigen

Mit der Erhöhung des Ertragswerts werden auch die Pachtzinse für landwirtschaftliche Gebäude steigen. Pachtverträge unterliegen behördlicher Kontrolle und unterstehen dem Pachtrecht. Demnach setzt sich der höchstzulässige Pachtzins zum einen aus der Verzinsung des Ertragswertes und zum anderen aus der Abgeltung von Verpächterlasten zusammen. Die Ertragswerte werden mit der Revision 2018 wegen tieferer Zinsen (Kapitalisierungssatz) deutlich ansteigen.

Davon beeinflusst wird neu auch die Abgeltung der Verpächterlasten. «Im Gegensatz zu bisher werden die Verpächterlasten nicht nur auf den Mietwert, sondern auch auf den Ertragswert abgestützt. Damit wird neu das Alter und der Zustand des Gebäudes für die Abgeltung der Verpächterlasten mitberücksichtigt», erklärte Martin Würsch, Leiter von Agriexpert, im September gegenüber «Schweizer Bauer». In Einzelfällen könne die Pachtzinse bis 40 Prozent steigen. «Jeder Fall liegt allerdings anders, und es ist nicht eine generelle Pachtzinserhöhung in dieser Höhe zu erwarten», relativiert Würsch.

Ertragswert wichtiger Eckpfeiler


Der Ertragswert ist nicht nur für die Hofübergabe relevant, sondern allgemein ein wichtiger Eckpfeiler im Schweizer Agrarrecht ist. Mit einem höheren Ertragswert einher gehen beispielsweise auch eine höhere Belastungsgrenze sowie ein steigender Marktwert der Betriebsleiterwohnung, da das Bundesgericht diesen an den Ertragswert gekoppelt hat.

Die revidierte Schätzungsanleitung inklusive der Verordnungsänderungen treten auf den 1. April 2018 in Kraft. «Dieser Termin schafft Rechtssicherheit für Hofübergaben und die Pachtverträge, da die meisten Hofverkäufe per 1. Januar stattfinden und neue Pachtverhältnisse in der Regel am 1. Mai oder 1. Januar beginnen», schreibt der Bundesrat.

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